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  • 賃貸か持ち家かの神学論争に終止符、解決方法はこれしかないよね、黄金の羽根

    賃貸か持ち家かの神学論争に終止符、解決方法はこれしかないよね、黄金の羽根

    本日は人生最大の難問について書いてみたいと思います。

    人生の中で多くの人にとって最大の買い物になるであろう、「家」についてです。この話しとなれば、購入するのが得なのか、賃貸で一生すごすのが合理的なのかという、生きる上での最大の難問に挑戦です。

    実はその調査結果は日経新聞の記事でも見たのですが、本日は週刊新潮の記事を引用です。

    家は買うべきなのか、賃貸が良いのかという議論は延々と続けられてきたが、そこに決着を付けようというのか、日経新聞のNIKKEIプラス1(2月25日)で、ある試算が紹介された。

    「三井住友トラスト・資産のミライ研究所(以下ミライ研)」が、持ち家と賃貸それぞれにかかる総費用を比較したという。

    それによると、首都圏の家に30代から50年間住んだと想定、持ち家は住宅を購入する際の頭金やローンに固定資産税などを合計した額。

    対して賃貸は家賃とその更新料などを合わせた金額だ。

    結果、2021年度時点で、持ち家が総額8310万円。賃貸だと8235万円かかるという。わずか75万円の差ながら、賃貸に軍配が上がったとある。

    もっとも記事によると、持ち家は住宅ローン減税などを勘案しておらず、総費用を差し引いた後でも資産として残ると断っている。いっぽう、賃貸は老境に入ってもなお支出がコンスタントに続くことも指摘しており、損得は簡単には決められないとしている。

    (中略)

    「日本の住宅政策は持ち家を推進してきましたが、それは人口増を前提にしてもの。少子化が進む昨今、空家や売るに売れない、“負動産”も増えています。勘案する要素次第で結果はまた変わるでしょう」

    現代の「神学論争」はまだまだ続く

    自分の中ではこの神学論争には結論があると思うのです。25年前に読んだあの橘玲先生の「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 知的人生設計のすすめ」 の中に答えが書いてあるのです。

    この本を読んで自分の持ち家と賃貸に関する考え方が変わりました。一番合理的なのは、景気の悪い時(不動産市況が悪い時)に持ち家を買い、景気が良くなれば(不動産市場が高値の時)に売却すればよいのです。この景気の波は10年程度の単位でサイクルを描きます。持ち家を売却すれば、賃貸に入居し、また景気が悪くなる時を待てばよいのです。

    自分はこれを2回繰り返しました。賃貸→持ち家→賃貸→持ち家→賃貸(現在がこの状況)です。

    これでは不安になります。今現在のように、分譲も賃貸も高い時は困るのです。

    自分はこのサイクルとは別に、投資用の不動産(アパート及びマンション、区分でも1棟でも) を持つのです。こうすることで、賃貸の時でも不動産があるので安心していられます。家賃の一部は投資用の収益で補填できます。

    ちなみに利回り計算をすると、マンションでファミリータイプの利回りが低いのは周知の事実です。おそらく3~4%です。なぜなら、ファミリータイプは販売価格に家族の夢(の金額)がのっているからです。

    一方、ワンルームなどの投資用不動産は利回りが5-10%だと思います。何故なら、家族の夢が乗っていないので、販売価格が投資家目線なのです。

    そして、住宅ローンも利用できないのでね。より利回りが求められます。この利回り差が超過利益を生みます。

    自分はこの戦略で人生を乗り越えてきたんだな。わかる人にはわかるよね。上場会社でも同じ戦略の会社が「スター・マイカ」ですね。賃貸人がいる間は賃貸収入を得、退去すれば空き室になりますので、持ち家用として販売します。もちろん持ち家ですから、夢(の金額)を乗せてね。

  • 国の機関である中小機構が運営する小規模企業共済制度はまさにサラリーマンの“黄金の羽根”だよ

    国の機関である中小機構が運営する小規模企業共済制度はまさにサラリーマンの“黄金の羽根”だよ

    橘玲氏の名著に「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 知的人生設計のすすめ」という著書があります。自分は確か、本書が発売されて即購入し、その内容に驚愕したのでした。

    普通の人がお金持ち(正確には小金持ちかな)になるには、黄金の羽根を拾うしかないというものです。そんな黄金の羽根ですが、国が公式に提供している商品の中にも、あるというのです。

    その一つとして紹介されていたのが、国の機関である中小機構が運営する小規模企業共済制度だったのです。それを知って、自分も早くこの小規模企業共済制度を利用したいなと思い、十数年前から加入したのでした。

    小規模企業共済制度とはこんな商品なのです。

    国の機関である中小機構が運営する小規模企業共済制度は、小規模企業の経営者や役員、個人事業主などのための、積み立てによる退職金制度です。現在、全国で約147万人の方が加入されています。掛金は全額を所得控除できるので、高い節税効果があります。将来に備えつつ、契約者の方がさまざまなメリットを受けられる、今日からおトクな制度です。

    し小規模企業共済のおトクな3つのポイントがあるとされています。だけど、一番強烈なのは下記の通り、掛け金が全額、課税所得から控除できるのです。

    ポイント1 掛金は加入後も増減可能、全額が所得控除

    月々の掛金は1,000~70,000円まで500円単位で自由に設定が可能で、加入後も増額・減額できます。確定申告の際は、その全額を課税対象所得から控除できるため、高い節税効果があります。

    最終的な共済金の受け取り方法も自在です。

    ポイント2 共済金の受取りは一括・分割どちらも可能

    共済金は、退職・廃業時に受け取り可能。満期や満額はありません。共済金の受け取り方は「一括」「分割」「一括と分割の併用」が可能です。一括受取りの場合は退職所得扱いに、分割受取りの場合は、公的年金等の雑所得扱いとなり、税制メリットもあります。

    そして、必要な時には借りることもできます。

    ポイント3 低金利の貸付制度を利用できる

    契約者の方は、掛金の範囲内で事業資金の貸付制度をご利用いただけます。低金利で、即日貸付けも可能です。

    ちなみに、現在の貸付利率は1.5%

    この小規模企業共済に加入するには、サラリーマンでも可能です。一番簡単なのは不動産を保有し、事業的規模(一番明瞭なのは確定申告で青色申告に該当すること)を持てばよいということになります。

    そして今まで自分は、この小規模企業共済に毎月最高の70,000円を掛けてきたのですが、生活環境と事業環境の見直しの一環で少し減額しようと思っているのです。

    その手続用紙を今回取り寄せてみた次第です。

    だけど、自分の結論はこんなおいしい節税商品を利用しないと日本でサラリーマンが小金持ちになるということは難しいのではないでしょうか。

  • 最強サラリーマンはサラリーマンしながら個人事業主として青色確定申告すること、小規模企業共済利用がまさに黄金の羽根

    最強サラリーマンはサラリーマンしながら個人事業主として青色確定申告すること、小規模企業共済利用がまさに黄金の羽根

    確か20年ぐらい前に出版された橘玲氏の「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 知的人生設計のすすめ」 には驚かされたものです。

    彼曰く、黄金の羽根を使わないと、我が国ではなかなか経済的自立ができませんよ、 いう本です。そして、この黄金の羽根である制度の歪は実は国が公的に認め、国が提供しているツールの中にもあるのですよ、と教えているのです。

    本の紹介文は、

    自由な人生を誰もが願う。

    国、会社、家族に依存せず生きるには経済的独立すなわち十分な資産が必要だ。

    1億円の資産保有を経済的独立とすれば欧米や日本では特別な才は要らず勤勉と倹約それに共稼ぎで目標に到達する。

    黄金の羽根とは制度の歪みがもたらす幸運のこと。

    手に入れると大きな利益を得る。

    誰でもできる「人生の利益の最大化」とその方法。

    彼が本の中で紹介している黄金の羽根の一つに、“独立行政法人 中小企業基盤整備機構”が提供してる「小規模企業共済」というものがあります。

    小規模企業の経営者や役員の方が、廃業や退職時の生活資金などのために積み立てる「小規模企業共済制度」。掛金が全額所得控除できるなどの税制メリットに加え、事業資金の借入れもできる、おトクで安心な小規模企業の経営者のための「退職金制度」です。

    小規模企業共済のおトクな3つのポイントとは。

    ポイント1 掛金は加入後も増減可能、全額が所得控除

    • 月々の掛金は1,000~70,000円まで500円単位で自由に設定が可能で、加入後も増額・減額できます。
    • 確定申告の際は、その全額を課税対象所得から控除できるため、高い節税効果があります。

    ポイント2 共済金の受取りは一括・分割どちらも可能

    • 共済金は、退職・廃業時に受け取り可能。満期や満額はありません。共済金の受け取り方は「一括」「分割」「一括と分割の併用」が可能です。
    • 一括受取りの場合は退職所得扱いに、分割受取りの場合は、公的年金等の雑所得扱いとなり、税制メリットもあります。

    ポイント3 低金利の貸付制度を利用できる

    • 契約者の方は、掛金の範囲内で事業資金の貸付制度をご利用いただけます。低金利で、即日貸付けも可能です。
    • 一般貸付制度では、掛金の範囲内(掛金納付月数により掛金の7~9割)で、10万円以上2,000万円以内(5万円単位)で借入れをすることができます。利率は1.5%

    要はこの共済に加入できるのはサラリーマンなら給与の他に事業的な副次収入のある方となります。一番なじみがあるのが、いわゆるアパート経営ですね。

    税務署で事業的規模と認められている、すなわち青色申告制度が利用できるのが部屋数10室以上が必要となります。

    そうすると、この小規模企業共済の共済に加入できることになります。

    毎月掛ける掛金全額を費用計上できて、いざというときは、1.5%の利率で借り入れもできるとは驚きです。自分の税率にもよりますが、サラリーマンでも、毎年の掛け金合計の20~30%節税できることになります。

    例えば、最高額の月額70,000円×12ケ月で840,000円積み立てます。

    税率30%なら、252,000円の節税効果があることになりますね。

    これを10年、20年単位で続けて行くと、まさしく黄金の羽根ということになりますね。



  • 小規模企業共済を使って節税、貸付の利率は1.5%、二重においしい仕組み

    小規模企業共済を使って節税、貸付の利率は1.5%、二重においしい仕組み

    小規模企業共済というのをご存知でしょうか

    母体は、「独立行政法人 中小企業基盤整備機構」というところが提供している共済ですね。

    実質、国が運営主体だから、母体はリスクフリーということになります。国が破綻すれば、しょうがないと、あきらめるしかない。もしくは、円の価値がなくなったら。

    この共済は、主に自営業者などに退職時の退職金などのための共済の積み立てを行っています。

    つまり、サラリーマンでも、事業的規模の副業をもっている人であれば、共済に入れます。簡単に言うと、例えば、賃貸マンションを持って賃貸業を行っているのであれば、10室以上ということになります。そうであれば、青色申告で会社からの給料も含めた確定申告が必要ですね。

    この程度の規模であれば、サラリーマンでも、頑張ればできると思います。

    昨今話題のスルガ銀行などの1棟マンションを郊外などに持つスキームでもなれます。

    この資格があれば、この「小規模企業共済」に加入できます。

    何がよいか(最大の利点)と言えば、

    • 毎年の掛け金がすべて費用計上できます。最高掛け金は月額7万円、年間84万円
    • 貸付制度があり、金利は現在1.5%

    今回は、年2回送られてくる「一般貸付の貸付限度額のお知らせ」が届きました。

    毎月掛け金をかけていくと、当然、累積の積立金が貯まってきます。よって、その貸付可能な限度額も上がっていき、その上限のお知らせです。

    この共済のマジックは、掛け金が全額費用化できるということは、その人の所得税率によって大きな税額で節税できることです。サラリーマンでも税率20-30%の方は多いと思いますので、単利ですが、それだけの金利を持った貯金ということができます。

    また、1.5%で貸付けてもらえますので、1.5%以上の金融商品があれば、その差額も運用益となります。具体的には、為替をヘッジしながらの、アメリカ国債の買い持ちにする方法などです。もちろん、自己責任ということは言うまでもありませんが。

    まあ、貸付についてはおまけとしても、金融商品としても「小規模企業共済」は金額は月額の掛け金に限度がありますが、日本で一番良い金融商品だと思います。

    皆さん、いかかでしょうか。

    ちなみに、私はこの商品のことは、十数年前にこちらの橘玲さんの書籍から教えてもらいました。

    2021年11月下旬に2度目の所得税の税務調査を受けた、自分は税理士なしで対応