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本日は人生最大の難問について書いてみたいと思います。

人生の中で多くの人にとって最大の買い物になるであろう、「家」についてです。この話しとなれば、購入するのが得なのか、賃貸で一生すごすのが合理的なのかという、生きる上での最大の難問に挑戦です。

実はその調査結果は日経新聞の記事でも見たのですが、本日は週刊新潮の記事を引用です。

家は買うべきなのか、賃貸が良いのかという議論は延々と続けられてきたが、そこに決着を付けようというのか、日経新聞のNIKKEIプラス1（2月25日）で、ある試算が紹介された。

「三井住友トラスト・資産のミライ研究所（以下ミライ研）」が、持ち家と賃貸それぞれにかかる総費用を比較したという。

それによると、首都圏の家に30代から50年間住んだと想定、持ち家は住宅を購入する際の頭金やローンに固定資産税などを合計した額。

対して賃貸は家賃とその更新料などを合わせた金額だ。

結果、2021年度時点で、持ち家が総額8310万円。賃貸だと8235万円かかるという。わずか75万円の差ながら、賃貸に軍配が上がったとある。

もっとも記事によると、持ち家は住宅ローン減税などを勘案しておらず、総費用を差し引いた後でも資産として残ると断っている。いっぽう、賃貸は老境に入ってもなお支出がコンスタントに続くことも指摘しており、損得は簡単には決められないとしている。

（中略）

「日本の住宅政策は持ち家を推進してきましたが、それは人口増を前提にしてもの。少子化が進む昨今、空家や売るに売れない、“負動産”も増えています。勘案する要素次第で結果はまた変わるでしょう」

現代の「神学論争」はまだまだ続く。

自分の中ではこの神学論争には結論があると思うのです。25年前に読んだあの橘玲先生の「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方　知的人生設計のすすめ」 の中に答えが書いてあるのです。

この本を読んで自分の持ち家と賃貸に関する考え方が変わりました。一番合理的なのは、景気の悪い時（不動産市況が悪い時）に持ち家を買い、景気が良くなれば（不動産市場が高値の時）に売却すればよいのです。この景気の波は10年程度の単位でサイクルを描きます。持ち家を売却すれば、賃貸に入居し、また景気が悪くなる時を待てばよいのです。

自分はこれを2回繰り返しました。賃貸→持ち家→賃貸→持ち家→賃貸（現在がこの状況）です。

これでは不安になります。今現在のように、分譲も賃貸も高い時は困るのです。

自分はこのサイクルとは別に、投資用の不動産（アパート及びマンション、区分でも1棟でも） を持つのです。こうすることで、賃貸の時でも不動産があるので安心していられます。家賃の一部は投資用の収益で補填できます。

ちなみに利回り計算をすると、マンションでファミリータイプの利回りが低いのは周知の事実です。おそらく3～4%です。なぜなら、ファミリータイプは販売価格に家族の夢（の金額）がのっているからです。

一方、ワンルームなどの投資用不動産は利回りが5-10%だと思います。何故なら、家族の夢が乗っていないので、販売価格が投資家目線なのです。

そして、住宅ローンも利用できないのでね。より利回りが求められます。この利回り差が超過利益を生みます。

自分はこの戦略で人生を乗り越えてきたんだな。わかる人にはわかるよね。上場会社でも同じ戦略の会社が「スター・マイカ」ですね。賃貸人がいる間は賃貸収入を得、退去すれば空き室になりますので、持ち家用として販売します。もちろん持ち家ですから、夢（の金額）を乗せてね。

自分が尊敬する人に橘玲氏がいらっしゃいます。そして、自分が毎週定期購読している日経ヴェリタスに月に1回程度、“橘玲の世界は損得勘定”というコラムを連載されているのです。

2021年3月21日号にその橘玲氏がおもしろいコラムを書いているのです。

今週のタイトルは「金持ち賃貸 貧乏持ち家」です。

いまだに多くのひとが、「老後に備えて早めにマイホームを買わなければならない」と思っている。だがこの常識は正しいのだろうか。

ここで、「持ち家が得か、賃貸が得か」という神学論争を始めるつもりはない。マイホームの購入というのは、住宅ローンによってレバレッジをかけて不動産市場に投資することで、ファイナンス理論的には、株式投資の信用取引と同じだ。投資戦略でリスク・リターン比にちがいはあるだろうが、どちらが得かは結果論でしかない。

そこで視点を変えて、「持ち家なのに貧困」という現象を考えてみたい。

金融広報中央委員会が「家計の金融行動に関する世論調査」を毎年公表しているが、2019年の「2人以上世帯」では、「持ち家」と回答したなかに「金融資産非保有」が21%もいる。持ち家が5軒並んでいたら、そのうちの1軒は銀行口座に残高がほとんどない。

さらに驚くのは、金融資産ごとの持ち家率を計算してみると、「金融資産非保有」と回答した世帯のうちじつに69%が「持ち家」であることだ。

「貯金ゼロ」の7割が持ち家というこの奇妙な数字はなにを意味しているのだろうか。ここからは私の推測だが、貯金をはたいてマイホームを購入したケースもあるかもしれないが、その多くは貧困によって実家から出られないまま高齢になり、結果として「持ち家」の世帯主になったのではないだろうか。

（中略）

経済的に余裕のある世帯が、歳をとってからも持ち家にこだわり、ヘルパーに頼りながら買い物やゴミ出しをする理由はない。そう考えた富裕層が、自宅を売却して高級サ高住（サービス付高齢者住宅）や高齢有料老人ホームに移れば、統計上は賃貸になる。

「人生100年時代」では、富裕層が「賃貸」になる一方で、乏しい年金をやりくりしなければならない貧困層は自宅から出られず「持ち家」のままかもしれない。

ここからわかるのは、重要なのは「持ち家か賃貸か」ではなく、時価評価した純資産の額だということだ。またもや身もふたもない結論になっていまうが、最後は「現金（キャッシュ）」がものをいうのだ。

久しぶりに橘先生の切れ味するどいエッセイです。確かにそのとおり、時価評価した純資産の額なのです。

ちなみに自分は過去、賃貸と持ち家を交互に回しながらこれまでやってきました。不動産市況が悪い時に購入して、市況がよくなれば売却して賃貸に住むということを繰り返してきました。

だけど、自分の体験上の真理は、ファミリー向けの分譲マンションを賃貸に出した場合の利回りはかなり悪いです。単身者向けのワンルームをいくつか持って利回り6－9％程度で回して、自分は家族でファミリー向け賃貸に入った方がサヤを抜けると思います。

一種のアービトラージですが。何故、ファミリー向けの分譲マンションの利回りが悪いのかは、おそらくそれは一言で言うと、“マイホームという夢”が分譲販売価格に上乗せされているからだと思います。

だけど、橘玲氏の「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方」は、今でもどんな投資本よりも読む価値のある必本であると確信しています。

間違いないよ。

中金持ちをめざす②　ファミリータイプの持ち家やマンションの利回りは低いのは承知ですか？