中金持ちをめざす② ファミリータイプの持ち家やマンションの利回りは低いのは承知ですか?

前回、中金持ち①では賃貸→持ち家→賃貸→持ち家のサイクルが大事と書きました。

これも自分で実践していることですが、自宅はファミリータイプの賃貸、投資用でワンルームタイプの物件をいくつか持っています。これが中金持ちになる、有効なストラテジーです

皆さんは、自分のファミリータイプの賃貸の利回りが低いということは知っていますか。よほどの例外でなければ、ファミリータイプの持ち家を賃貸に出した場合の利回りは、3~5%というところかと思います。自分の地域で同じような物件がいくらで賃貸に出されているか調べれべすぐに利回りはわかります。

要するに、ファミリータイプの物件は分譲価格がそもそも高すぎるのです。高すぎるものを買ったから、賃貸の出した場合の利回りが低くなるのです。

何故、ファミリータイプの分譲価格は高いかは、持ち家に対する家族のあこがれが上乗せされているから、多少価格が高くても、持ち家という夢の実現に向けてみんなが思い切って買うんだと言われています。

一方、中古のワンルームマンションの利回りはどうでしょうか。投資家は、通常、ネットでの利回りを求めるから投資用物件を買うのであって、決して夢のためには買いません。今の景気でも7-8%の利回りを求め、そのような物件もたくさんあります。不況時には、まだ有利な利回りで購入可能です。

それでは、例えば、5000万円のファミリータイプ物件を住宅ローンで購入する場合と1000万円のワンルームマンションを5件購入した場合はどうでしょうか。

ファミリータイプの物件の利回りが4%、ワンルームの方が8%で回ることになり、4%の差があることになります。

そう考えると、自分の利回りが低くなりがちなファミリータイプの賃貸に住み、客付きの良いワンルームマンションを投資用ローンで同額分買った方が利益を十分享受できることがわかります。

まあ、確かに、持ち家のローンの所得税減税、投資用ローンの与信は持ち家の与信審査より厳しい、投資用ローンは一般的に住宅ローンと比べて期間が短い、客付けの問題ど考えるべき要素はたくさんあります。

しかし、私はこの方法を実践し、十分に利益を享受できていると確信しています。

友達からどうして賃貸に住んでいるのと質問されても、投資用マンションを持っているので、結局は同じだよ、と答えています。

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